北京市第二中級人民法院建議 物業(yè)企業(yè)應積極推行標準化服務(wù)

本報訊（記者孫蔚）近日，北京市第二中級人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)北京市二中院）聯(lián)合北京市住房和城鄉建設委員會(huì )召開(kāi)新聞通報會(huì )，通報近幾年物業(yè)類(lèi)糾紛案件的審理情況和物業(yè)行業(yè)管理情況，并聯(lián)合發(fā)布物業(yè)類(lèi)典型糾紛與協(xié)同治理案例。

家里的漏水難題沒(méi)人管、老物業(yè)送不走新物業(yè)進(jìn)不來(lái)……這些群眾家門(mén)口的煩心事兒，實(shí)實(shí)在在地影響著(zhù)每個(gè)家庭的居住品質(zhì)。據北京市二中院黨組副書(shū)記、副院長(cháng)朱春濤介紹，近5年來(lái)，北京市二中院共審結物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件1216件。經(jīng)梳理發(fā)現，絕大多數糾紛都圍繞著(zhù)老難題：業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)不到位，保安巡邏不見(jiàn)人、垃圾清運不及時(shí)、綠地養護一團糟，以此為由拒交物業(yè)費；不少小區前期物業(yè)“超期服役”，本該最多干2年，結果一干好多年；新老物業(yè)交接更是矛盾高發(fā)區，常常因為停車(chē)位、設備用房等資產(chǎn)歸屬不清等引發(fā)糾紛。

物業(yè)服務(wù)連著(zhù)千家萬(wàn)戶(hù)。為了回應民生關(guān)切，北京市二中院與市住建委協(xié)同發(fā)力，建立了物業(yè)糾紛“快車(chē)道”，對事實(shí)清楚的案件采取“審前調解+案件速裁”模式，快速化解矛盾。5年來(lái)，雙方聯(lián)合發(fā)布了3批共26個(gè)典型案例，通過(guò)“審理一案、化解一片”的方式，為類(lèi)似糾紛提供解決參考。

據北京市住建委黨組成員、市城建研究中心（市房屋管理事務(wù)中心）黨委書(shū)記、主任王爭介紹，北京市持續推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規范化、透明化，要求物業(yè)曬服務(wù)、曬收費，讓業(yè)主明明白白消費。針對投訴集中的小區，建立了前100名重點(diǎn)治理機制，目前已推動(dòng)600多個(gè)小區改善服務(wù)，全市業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）覆蓋率已達97%。

北京市二中院建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應積極推行標準化服務(wù)，以高質(zhì)量服務(wù)贏(yíng)得業(yè)主信任；業(yè)主要樹(shù)立契約精神，依約交費，如對服務(wù)不滿(mǎn)意，可以通過(guò)拍照、錄像留存證據，通過(guò)業(yè)委會(huì )、街道或12345熱線(xiàn)理性溝通、反映訴求，避免簡(jiǎn)單拒交物業(yè)費；業(yè)委會(huì )、物管會(huì )應加強能力建設，規范運作機制，切實(shí)發(fā)揮好業(yè)主代言人的作用。

北京市二中院民二庭庭長(cháng)肖榮遠、市住建委物業(yè)管理處處長(cháng)劉琳介紹了物業(yè)糾紛典型案例相關(guān)情況。其中，有的案例體現了“事實(shí)服務(wù)”同樣受法律保護的規則，合同到期后若物業(yè)公司繼續服務(wù)且業(yè)主接受，原合同繼續有效，業(yè)主應當交納物業(yè)費。有的案例體現了“物業(yè)費調價(jià)須經(jīng)法定民主程序”的規則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方面上調費用，必須由業(yè)主共同依法決定。有的案例警示物業(yè)服務(wù)企業(yè)“催交物業(yè)費須及時(shí)并留痕”，權利不行使也會(huì )“過(guò)期”，超過(guò)3年訴訟時(shí)效的欠費可能無(wú)法得到法院支持。有的案例體現了物業(yè)服務(wù)合同中“滯納金條款”的法律約束力，業(yè)主無(wú)合法理由未按照合同約定交納物業(yè)費，應當依法承擔逾期支付物業(yè)費的滯納金。有的案例展現了“個(gè)案裁判可化解群體性糾紛”的示范效應，法院通過(guò)精細審理一個(gè)典型案件，為整個(gè)小區厘清權利義務(wù)，從源頭上避免了大量同類(lèi)訴訟。有的案例介紹了“物業(yè)糾紛快審快結”的綠色通道，通過(guò)“訴前調解+案件速裁”機制，對事實(shí)清楚的小額案件實(shí)現高效化解，降低各方維權成本。有的案例揭示了“新老物業(yè)交接需要府院協(xié)同治理”的路徑，在政府、法院等多方合力下，依法厘清交接難點(diǎn)，保障物業(yè)服務(wù)平穩過(guò)渡，破解“進(jìn)來(lái)容易出去難”的困境。